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專業(yè)從事土地和房地產(chǎn)評估及相關業(yè)務的中介機構
土地使用制度市場化改革概述
來源:
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作者:山東正衡
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發(fā)布時間: 2017-01-10
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1987年12月1日，深圳公開拍賣一宗商品住宅用地，以新中國土地使用權拍賣“第一槌”宣告中國土地市場的誕生。目前，市場機制已在國有土地資源配置中占據(jù)主導地位。
中國土地配置實現(xiàn)市場化和科學調(diào)控相結(jié)合
1987年12月1日，深圳公開拍賣一宗商品住宅用地，以新中國土地使用權拍賣“第一槌”宣告中國土地市場的誕生。目前，市場機制已在國有土地資源配置中占據(jù)主導地位。
統(tǒng)計顯示，2007年全國“招拍掛”出讓土地面積234960.59公頃，劃撥土地面積76087.97公頃，出讓土地面積占75.54%;從1999年到2007年，出讓面積占年度出讓面積的比重由2.38%上升到49.92%。
土地走向市場 釋放發(fā)展活力
中國土地配置長期保持行政劃撥與有償出讓“雙軌制”。在土地出讓市場中，協(xié)議出讓長期占據(jù)主導地位，招標、拍賣出讓方式受到嚴重抑制。據(jù)2000年測算，在出讓土地中，運用招標、拍賣等市場公開競爭只有5%左右。
政府支配土地自由裁量權過大，使土地出讓尋租行為和腐敗現(xiàn)象屢禁不絕，許多腐敗大要案都與土地批租有關。隨著行政管理體制改革推進，改革土地出讓方式條件日趨成熟。1997年10月，廣州取消土地行政劃撥、協(xié)議出讓辦法，改行公開招標拍賣制度。次年2月，深圳規(guī)定經(jīng)營性項目用地出讓必須通過招標拍賣等方式進行。7月，廣東成為全面推廣公開招標拍賣制度的第一個省份。
改革效果立竿見影。1999年，浙江實行經(jīng)營性用地一律招標拍賣出讓，2000年全省土地招標拍賣出讓實現(xiàn)土地出讓金收入195億元，超過1999年全國土地招標拍賣收入總和。2006年9月至次年8月底，31個省區(qū)市工業(yè)用地出讓宗數(shù)6437宗，面積2.11萬公頃，成交價款達33.129億元。
隨著土地市場化程度提高，單位GDP和固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長消耗的新增建設用地逐步降低。1999年單位新增固定資產(chǎn)投資消耗的新增建設用地為92.04公頃/億元，2006年下降到9.61公頃/億元;單位GDP消耗的新增建設用地，從1999年的25.27公頃/億元，下降到2006年的7.77公頃/億元。新增建設用地消耗減少，同時緩解了農(nóng)地轉(zhuǎn)用的壓力。
服務于改革開放 為經(jīng)濟建設打“地基”
隨著土地使用制度改革迅速推進，上海、福州等城市利用土地級差效益改造舊城，幾十年舊容不改的城市，幾年間面貌一新。以湖南省瀏陽市大瑤鎮(zhèn)為代表的一批農(nóng)村小城鎮(zhèn)運用土地出讓收益，滾動開發(fā)土地，招商引資，有力推動了小城鎮(zhèn)建設。
據(jù)統(tǒng)計，2000年至2006年，全國土地出讓總價款達3.01萬億元，2007年達12216.72億元。土地收益成為地方政府推進基礎設施建設和城市建設的重要資金來源，不僅全國城市面貌迅速改變，小城鎮(zhèn)雨后春筍般涌現(xiàn)，而且改變了投資環(huán)境，增強了對外商投資的吸引力，適應了改革開放的需要。
在國家企業(yè)改革中，通過依法處置國有土地資產(chǎn)，盤活了存量土地，激發(fā)了企業(yè)活力，推動了現(xiàn)代企業(yè)制度的發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計，1996年至2001年底，原國家土地管理局、國土資源部直接為240多家國有改制企業(yè)處置土地資產(chǎn)9.7萬多宗，涉及面積17.42萬多公頃，顯化土地資產(chǎn)價值1600億元。龐大的土地資產(chǎn)注入，增大了國有資本總量，壯大了國有經(jīng)濟。
保護耕地保障發(fā)展 把好“土地閘門”
改革沒有坦途，也未有窮期。1992年、1993年，由于金融失控、固定資產(chǎn)投資過猛，土地供應失控，各地開發(fā)區(qū)遍地開花，“炒地熱”，土地投機盛行，大量耕地流失。兩年間全國耕地分別減少29.5萬公頃和32.3萬公頃。中央從1993年7月開始采取宏觀調(diào)控措施，整頓金融秩序，清理整頓開發(fā)區(qū)和房地產(chǎn)市場。
新世紀初，地方政府主導的投資熱推動了新一輪“圈地風”。2003年全國固定資產(chǎn)投資增長比上年接近翻番，許多地方大量圈占土地盲目興建、擅自擴大開發(fā)區(qū)。截至2003年7月底，全國各類開發(fā)區(qū)達6866個，規(guī)劃面積達3.68萬平方公里，超過城鎮(zhèn)建設用地總量。中央再度作出加強和改善宏觀調(diào)控的決策，在全國開展土地市場秩序治理整頓。
2003年，中央提出運用土地政策參與宏觀調(diào)控。2006年，國務院下發(fā)關于加強土地調(diào)控有關問題的通知，要求強化耕地保護和土地利用省長負責制，發(fā)揮國家土地督察機構作用。在規(guī)范國有土地出讓收支管理、完善土地稅收等制度的同時，強調(diào)對國家機關工作人員違法違規(guī)批地用地的法律懲戒。
目前中國土地政策參與宏觀調(diào)控架構體系初步建成，土地市場向全面規(guī)范發(fā)展，土地配置市場化和科學調(diào)控相結(jié)合，正在進一步促進市場經(jīng)濟體系的完善。
1987年12月1日，深圳公開拍賣一宗商品住宅用地，以新中國土地使用權拍賣“第一槌”宣告中國土地市場的誕生。目前，市場機制已在國有土地資源配置中占據(jù)主導地位。
統(tǒng)計顯示，2007年全國“招拍掛”出讓土地面積234960.59公頃，劃撥土地面積76087.97公頃，出讓土地面積占75.54%;從1999年到2007年，出讓面積占年度出讓面積的比重由2.38%上升到49.92%。
土地走向市場 釋放發(fā)展活力
中國土地配置長期保持行政劃撥與有償出讓“雙軌制”。在土地出讓市場中，協(xié)議出讓長期占據(jù)主導地位，招標、拍賣出讓方式受到嚴重抑制。據(jù)2000年測算，在出讓土地中，運用招標、拍賣等市場公開競爭只有5%左右。
政府支配土地自由裁量權過大，使土地出讓尋租行為和腐敗現(xiàn)象屢禁不絕，許多腐敗大要案都與土地批租有關。隨著行政管理體制改革推進，改革土地出讓方式條件日趨成熟。1997年10月，廣州取消土地行政劃撥、協(xié)議出讓辦法，改行公開招標拍賣制度。次年2月，深圳規(guī)定經(jīng)營性項目用地出讓必須通過招標拍賣等方式進行。7月，廣東成為全面推廣公開招標拍賣制度的第一個省份。
改革效果立竿見影。1999年，浙江實行經(jīng)營性用地一律招標拍賣出讓，2000年全省土地招標拍賣出讓實現(xiàn)土地出讓金收入195億元，超過1999年全國土地招標拍賣收入總和。2006年9月至次年8月底，31個省區(qū)市工業(yè)用地出讓宗數(shù)6437宗，面積2.11萬公頃，成交價款達33.129億元。
隨著土地市場化程度提高，單位GDP和固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長消耗的新增建設用地逐步降低。1999年單位新增固定資產(chǎn)投資消耗的新增建設用地為92.04公頃/億元，2006年下降到9.61公頃/億元;單位GDP消耗的新增建設用地，從1999年的25.27公頃/億元，下降到2006年的7.77公頃/億元。新增建設用地消耗減少，同時緩解了農(nóng)地轉(zhuǎn)用的壓力。
服務于改革開放 為經(jīng)濟建設打“地基”
隨著土地使用制度改革迅速推進，上海、福州等城市利用土地級差效益改造舊城，幾十年舊容不改的城市，幾年間面貌一新。以湖南省瀏陽市大瑤鎮(zhèn)為代表的一批農(nóng)村小城鎮(zhèn)運用土地出讓收益，滾動開發(fā)土地，招商引資，有力推動了小城鎮(zhèn)建設。
據(jù)統(tǒng)計，2000年至2006年，全國土地出讓總價款達3.01萬億元，2007年達12216.72億元。土地收益成為地方政府推進基礎設施建設和城市建設的重要資金來源，不僅全國城市面貌迅速改變，小城鎮(zhèn)雨后春筍般涌現(xiàn)，而且改變了投資環(huán)境，增強了對外商投資的吸引力，適應了改革開放的需要。
在國家企業(yè)改革中，通過依法處置國有土地資產(chǎn)，盤活了存量土地，激發(fā)了企業(yè)活力，推動了現(xiàn)代企業(yè)制度的發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計，1996年至2001年底，原國家土地管理局、國土資源部直接為240多家國有改制企業(yè)處置土地資產(chǎn)9.7萬多宗，涉及面積17.42萬多公頃，顯化土地資產(chǎn)價值1600億元。龐大的土地資產(chǎn)注入，增大了國有資本總量，壯大了國有經(jīng)濟。
保護耕地保障發(fā)展 把好“土地閘門”
改革沒有坦途，也未有窮期。1992年、1993年，由于金融失控、固定資產(chǎn)投資過猛，土地供應失控，各地開發(fā)區(qū)遍地開花，“炒地熱”，土地投機盛行，大量耕地流失。兩年間全國耕地分別減少29.5萬公頃和32.3萬公頃。中央從1993年7月開始采取宏觀調(diào)控措施，整頓金融秩序，清理整頓開發(fā)區(qū)和房地產(chǎn)市場。
新世紀初，地方政府主導的投資熱推動了新一輪“圈地風”。2003年全國固定資產(chǎn)投資增長比上年接近翻番，許多地方大量圈占土地盲目興建、擅自擴大開發(fā)區(qū)。截至2003年7月底，全國各類開發(fā)區(qū)達6866個，規(guī)劃面積達3.68萬平方公里，超過城鎮(zhèn)建設用地總量。中央再度作出加強和改善宏觀調(diào)控的決策，在全國開展土地市場秩序治理整頓。
2003年，中央提出運用土地政策參與宏觀調(diào)控。2006年，國務院下發(fā)關于加強土地調(diào)控有關問題的通知，要求強化耕地保護和土地利用省長負責制，發(fā)揮國家土地督察機構作用。在規(guī)范國有土地出讓收支管理、完善土地稅收等制度的同時，強調(diào)對國家機關工作人員違法違規(guī)批地用地的法律懲戒。
目前中國土地政策參與宏觀調(diào)控架構體系初步建成，土地市場向全面規(guī)范發(fā)展，土地配置市場化和科學調(diào)控相結(jié)合，正在進一步促進市場經(jīng)濟體系的完善。
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